미국기업으로부터 임대료 받자 (건물주가 되는 주주,리츠)
건물주도 되고 주주도 되자
임대소득을 창출하기 위해서는 아파트, 상가, 오피스, 시설 등과 같은 부동산을
구입하여 성공적으로 임차인을 구하면 정기적으로 월세소득이 만들어진다.
게다가 부동산 호경기에 편승하면 자산 차익까지 발생을 하는 부수익도
생기게 마련이다.
물가상승에 따라 2년마다 한번식 월세 및 보증금의 인상도 요구할 수 있는 건물주는
한때 조물주보다 다 높은 위치에 있을 정도로 부러움과 질투의 대상이었으며 여전히
패시브 인컴의 구축 및 부자가 되기를 원하는 사람들은 경매,공매,급매,일반매매등을
통하여 우량한 자산을 구입하기 위한 움직임은 여전히 활발하다.
하지만 막대한 투자자금, 공실리스크, 임장의 번거로움, 지역별 부동산 가치 편차 등과
같은 점이 있어 개인적으로는 사는 집 외에는 부동산 투자가 성향이 잘 맞지를 않는다.
물건 보는 눈도 없고 적성이 맞지 않은 투자를 굳이 할 필요는 없으므로 주식을 통하여
우회하여 부동산에 투자하고 있다.
리츠를 활용하면 부동산에 간접 투자하는 효과도 발생을 하고 주주로서 배당금도
받을 수 있는 권리도 생겨서 나름 일석이조의 효과라고 할 수 있다.
* 리츠(REITs)
‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 소액 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나
부동산 관련 자본, 지분에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미한다.
미국 주식시장에는 여러 가지의 형태의 리츠가 존재하며 산업의 성장성과 개인적인
취향을 고려하여 선택할 수 있는 폭이 넓은 편이며 오늘 소개하는 분야는 클라우드
컴퓨팅, 통신 관련 인프라 시설을 운영하는 리츠이다.
최근에 성장을 주도하는 사업 중 하나는 "클라우드 컴퓨팅" 분야이다.
예를 들자면, Salesforce.com , Adobe System, Amazon, Microsoft 등이
해당 산업을 주도하고 있으니 이런 주식을 사면 성장산업의 주주로서 혜택을 즐길 수 있다.
하지만 이들 클라우드 관련 산업은 단독으로 작동을 하지는 않는다.
해당 기술을 지원하기 위해서는 통신 타워나 데이터센터 같은 인프라 시설의 구축이
필수이며 해당 분야의 기업들은 리츠라는 형태로 서비스를 제공하고 있으며
대표적인 기업으로는 American Tower, Crown Castle, Equinix,
Digital Realty 등이 있다.
이러한 대표적인 리츠 기업에 투자를 해도 4차 산업혁명의 거인의 어깨에 올라탈 수
있고 매매차익은 물론 배당금이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 기회가
될 수 있다. 또한 주주가 되면서 동시에 지주 또는 건물주가 되는 특혜도 누릴 수
있게 된다.
개별 리츠에 투자하는 방법도 있지만 위의 통신 인프라나 데이테센터 기업의 비중이
큰 데이터&인프라스트럭처 전용 ETF인 SRVR를 활용하여도 주주&지주의 혜택을
간접적으로 누릴 수도 있다.
수수료율은 0.6%에 시가 배당수익률은 1.7%이며 19개의 주식으로 이루어졌으며 운영자산규모
(Asset Under Management)는 약$1.7억의 소형 ETF이다.
탑 10 구성 종목은 다음과 같다.
대표적인 통신 인프라 기업
위에서 소개한 리츠 중 5G 통신 환경 구축에 없어서는 안 될 통신 타워 전문 리츠인
아메리칸 타워와 크라운 캐슬 인터내셔널을 소개해 본다.
(1) 아메리칸 타워 (American Tower )
시장 가치 : 940 억 달러
배당 수익률 : 1.7 %
아메리칸 타워는 미국에 41,000 개를 포함하여 전 세계 약 171,000 개의 통신
사이트를 소유하고 있는 통신 인프라 REIT이다.
솔루션에는 셀 타워, 방송 타워, 안테나 등이 포함되어 있다.
다양한 고객에게 서비스를 제공하지만 특히 미국에서 AT & T , Verizon , Sprint,
T-Mobile과 기업을 대상으로 통신용 셀 서비스를 제공하는 것으로 많이 알려져 있다.
이 회사는 1995 년 보스턴에서 American Radio의 자회사로 설립되었지만,
1998년에 CBS와 Viacom 이 인수하면서 분사를 했으며 2012 년에 REIT로 전환이 되었다.
아메리칸 타워의 초기 성장 비결은 역사가 깊은 AT & T 장거리 전화회사의
전자레인지 릴레이 타워를 구입하여 휴대폰 타워로 용도 변경하는 것이었다.
이 회사는 1999 년에 멕시코로, 2000 년에 브라질에서 사업을 시작하면서
국제 사업도 개시를 하기 시작했다.
AMT의 시가배당률은 1.7 %에 불과하며 이는 10 년 만기 국채의 수익률보다
낮은 상태이다. 그러나 경영진의 노력이 부족하지는 않으며 배당금은 2012년
아메리칸 타워가 REIT가 된 이후 매분 기마다 배당을 인상해 왔다.
그러나 같은 기간 동안 주가는 두 배 이상 상승하여 현재 가격 대비 배당수익률이
낮아진 것뿐이다.
Sprint / T-Mobile 합병과 인도 통신사업자 통합의 불확실성으로 인해 지난 몇 주
동안 주가는 약 10 % 하락했지만, 최근의 하락(dip)이 매수 기회라고 하며 여전히
매수 등급이 유지가 되고 있다.
(2) 크라운 캐슬 인터내셔널(Crown Castle International)
시장 가치 : 559 억 달러
배당 수익률 : 3.6 %
Crown Castle International 은 1994 년 휴스턴에서 133 개의 셀 타워를 가지고 설립되었다.
현재는 미국 전역에 4 만 개 이상의 셀 타워를 보유하고 있으며 약 7만 개의 소형 셀
노드도 소유하고 있다.
크라운 캐슬은 항상 사업체 매수에 의욕적이어서 2007 년 라이벌 타워 사업자 인
Global Signal을 인수했으며, 2010년대 초기에 T-Mobile 및 AT & T와 타워
임대계약을 체결하여 17,000 개의 타워를 추가하고 크기를 두 배로 늘렸다.
타워의 장기 임대는 안정적이고 성장하는 배당을 지원하는 데 상당한 도움이다.
크라운 캐슬과 아메리칸 타워의 차이점은 REIT가 된 후의 전략이다.
더 많은 셀 타워를 구입하는 대신 먼저 광섬유 케이블 네트워크기업을 매수
를 하기시작하여 현재 75,000 마일 이상의 광케이블을 보유하고 있어 미국
최대의 네트워크 중 하나이다.
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